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項城市人民政府辦公室關于進一步加強城區物業管理工作的通知
發布日期:2019-05-22 16:17 信息來源: 訪問量:

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項政辦〔2018100號

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項城市人民政府辦公室

關于進一步加強城區物業管理工作的

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各辦事處,市人民政府有關部門:

為進一步加強全市物業管理工作,提升物業服務水平,根據《河南省物業管理條例》、《周口市人民政府關于加強社區物業管理工作的意見》(周政〔201828號)等文件精神,結合我市實際,特制定以下方案。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導,認真貫徹落實黨的十九大精神,按照“理順物業管理體制,推進物業管理重心下移”的要求,切實解決住宅小區物業管理突出問題,規范物業服務,優化人居環境,提高人民群眾滿意度和幸福感,促進社區和諧穩定與社會文明進步。

二、工作目標

2021年,用四年時間培育一批物業管理品牌企業,建設一批和諧有序、綠色文明、創新包容的物業社區。市中心城區老舊住宅小區物業管理覆蓋率達到90%以上,新建住宅小區物業管理覆蓋率達到100%

三、基本原則

(一)屬地管理與行業監管相結合原則。

(二)社區管理與物業服務相結合原則。

(三)專業管理與業主自治相結合原則。

(四)依法監管與分類指導相結合原則。

四、主要工作

(一)加強社區物業管理的屬地職能。落實物業管理重心下移的新要求,各辦事處設立物業管理機構,明確職責,指定責任領導,督促和指導物業服務企業、業主委員會履行職責,建立物業管理聯席會議制度,定期或不定期召集物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居委會、業主委員會、物業服務企業、專業經營單位等各方參與協調解決本轄區內物業管理中的主要問題;完善物業管理糾紛調處機制,建立糾紛投訴臺賬,受理日常投訴。對業主、業主委員會、物業服務企業管理活動中的糾紛進行調處;對無物業管理和無主管單位的老舊小區,應加強居民安全管理,主動實施托管。業主實行自行管理的小區,辦事處和社區居委會應加強事中、事后的監督管理,提升老舊小區物業管理水平。社區物業管理中發現違法違規行為的,由辦事處甄別確認后報市物業管理行政執法單位予以處罰。

(二)鼓勵、指導成立業主大會和業主委員會。鼓勵小區業主自治,指導業主成立業主大會和業主委員會,全面參與小區公共事務管理。一個物業管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上、業主入住戶數比例達到30%以上或前期物業解除(到期)前90天的,符合業主大會成立條件的,各辦事處在收到建設單位或10名以上業主聯名申請提出成立首次業主大會的,辦事處應在30日內組織成立首次業主大會籌備組。籌備組長由辦事處代表擔任,并在60日內組織召開首次業主大會會議,選舉產生業主委員會委員和業主委員會主任、副主任。業主戶數超過300戶的,可以成立業主代表大會,履行與業主大會相同的職責。倡導“雙向進入、交叉任職”的物業管理模式,符合條件的社區居委會工作人員可兼任業主委員會主任,物業服務企業項目負責人可進入社區居委會擔任其成員,逐步加強社區物業管理信息的雙向溝通和交流。

(三)開展前期物業招標投標工作。建立前期物業管理招標投標工作機制,落實《周口市人民政府前期物業管理招標投標管理暫行辦法》(周政辦〔201865號)規定,促進公平競爭,樹立服務意識,提升服務質量,營造良好的準入競爭環境。中心城區在建物業服務項目必須進行前期物業招標,預售商品房項目在取得《商品房預售許可證》前完成;現售商品房項目在開始銷售前30日完成;非出售的新建物業項目在交付使用前90日完成。建設單位在申請辦理商品房預售許可證、現房銷售備案和非出售新建項目竣工備案手續時,應提交物業管理項目中標備案通知書或其他證明文件,確保前期物業管理招標投標工作落到實處。

四)全面規范社區物業管理。物業管理是社會管理的“細胞”,是社區服務的一支重要力量,社區和諧是社會和諧的基礎。物業管理事關群眾切身利益,事關城鄉基層和諧穩定,各辦事處應全面規范社區物業管理。

1.做好物業服務企業選聘。前期物業管理階段,建設單位必須通過招標投標方式選聘物業服務企業,實施前期物業管理。業主委員會成立后,應當在前期物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會,對前期物業服務企業續聘或另聘做出決定。

2.落實物業管理各項備案工作。各級物業管理行政主管部門要進一步加強履職盡責能力,提高物業管理水平,規范物業行政備案工作。一是落實物業管理區域備案。二是落實前期物業管理招標中標備案。三是落實物業承接查驗備案。四是落實物業服務合同備案。五是業主委員會備案。建設單位、物業服務企業、業主委員會未按規定辦理有關備案手續的,市住房城鄉建設部門和辦事處應責令其限期改正。

3.推進物業服務項目信息公示。為回應社會關切,維護業主的知情權、參與權、決策權、收益權,依法保障業主的權益,物業服務項目應進行信息公示。市規劃部門在核發建設工程規劃許可證時,應將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件和附圖上載明并公示。建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,應當注明物業管理用房坐落位置和建筑面積,并將前期物業服務企業名稱、服務內容、服務收費標準和服務合同期限等內容納入商品房銷售信息并公示。

4.加強停車位分配和管理。市規劃部門應當將規劃用于停放車輛的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附圖或規劃指標中予以注明,同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。建設單位應當將物業管理區域的車位、車庫的配置比例在小區的顯著位置進行公示;應將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的,應當向物業買受人明示并在商品房預售合同中約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。

5.執行物業服務合同約定。物業服務合同是物業雙方履行義務、行使權力的基石,也是保障物業雙方合法權益的法律依據。物業服務合同應對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定,物業雙方應嚴格執行物業服務合同約定,特別是物業服務收費應當遵循質價相符的原則,根據市場情形,合理約定收費標準,合同未予標明的費用,物業服務企業不得收取。物業服務收費確需調整的,應當與業主委員會協商,并經業主大會同意后調整;未成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半的業主同意方能調整,堅決杜絕物業服務亂收費、不經法定程序亂調整的行為。

6.開展示范小區評選活動。根據“以點帶線,以線帶面”原則,有序開展“示范小區”評選活動,選擇一批基礎配套設施完備、規模較大、服務管理水平相對較高的小區,作為示范小區進行重點扶持。

7.建立物業服務費拖欠懲戒制度。物業服務企業與建設單位是兩個獨立的法人公司,建設單位是小區建設、產權辦理、房屋質量、配套設施設備移交等責任的主體,物業服務企業是小區的從業主體,為小區業主提供物業服務。業主應積極按時足額繳納物業管理費,對無正當理由拖欠或拒繳物業服務費的業主,業主委員會、物業服務企業可進行公示催繳;逾期不繳納的,可向辦事處上報拖欠物業費業主的信息名單督促繳納;由辦事處督促后仍不繳納的,辦事處可將拖欠物業費業主的信息名單抄報市物業行政主管部門存檔登記,并報送至市社會信用體系建設領導小組辦公室,以適當形式將其公開。同時,物業服務企業可對拖欠物業費業主提起訴訟或仲裁。

8.建立完善企業“黑名單”制度。依托河南省房地產開發行業綜合管理平臺,房地產開發企業有下列行為之一的,經查證屬實的,由市住房城鄉建設部門上報省住房城鄉建設廳記入企業“黑名單”:一是未按規劃許可和施工許可配建小區配套設施的;二是專業經營設施設備未移交專業經營單位的;三是前期物業管理未進行招標的;四是未按法律規定公示信息的;五是物業服務區域未備案的。

依托河南省物業管理綜合監管平臺,物業服務企業有下列行為之一的,經查證屬實的,按上述程序記入企業“黑名單”:一是對小區違法建設、私搭亂建、侵占損壞公共部位和公共設施設備等行為未依法勸阻、制止,或未向辦事處和有關部門報告的;二是物業服務亂收費、不按協議服務、擅自停水停電、阻礙業主出行、威脅恐嚇業主的;三是未按法律規定公示信息的;四是承接查驗和物業服務合同未備案的;五是無故阻礙專業經營單位基礎配套設施建設進小區的。被記入一次“黑名單”的企業,兩年內不得在城區開展相關業務;被記入兩次“黑名單”的企業,五年內不得在城區開展相關業務;被記入三次以上“黑名單”的企業,清理出城區物業服務市場或建議市工商部門吊銷其營業執照。

通過企業信用懲戒,達到有效約束違法失信主體,促進失信行為的糾正和信用環境的改善,進一步褒揚誠信、懲戒失信,培養物業行業誠信文化和良好環境。

(五)創新社區物業管理模式。加強社區居委會黨組織建設,積極探索在黨員較多的小區成立黨員代表小組,并參與小區管理。規劃部門、住房城鄉建設部門、專業經營單位及辦事處要各司其職、各負其責,把好規劃設計、施工監管、綜合驗收等關口。

新建住宅小區全面實行物業管理,前期物業管理由建設單位通過招標選聘物業服務企業。成立業主大會和業主委員會的,根據物業服務區域房屋建設、設施配套、居民需求、業主意愿及服務需求的不同,可招標、選聘物業服務企業,也可業主自治。

老舊住宅小區的管理主要采取聘請物業服務企業或產權人自治的管理模式。經改造具備召開業主大會條件的小區,召開業主大會,選舉產生業主委員會,由業主委員會選聘物業服務企業。改造后不具備成立業主大會條件的小區,由社區居委會負責,組織落實保潔、綠化、保安、消防等基礎性服務,指導業主按照有關規定建立電動車充電樁設施。

(六)開展住宅物業項目專項驗收。將住宅物業項目專項驗收納入建設工程項目綜合竣工驗收范圍。住宅物業項目驗收由建設單位邀請市物業管理行政主管部門及所屬辦事處物業管理人員參加。主要查驗物業管理備案、物業服務信息公示、物業管理用房建設、物業公用設施設備維護保養、專業經營設施設備移交等情況。驗收合格的方可辦理工程竣工驗收手續,驗收不合格的不得交付投入使用,不得辦理工程竣工驗收手續。

(七)開展物業服務項目行政執法檢查。市物業管理行政執法部門要加強物業管理用房配備、物業企業信息公示、物業服務區域備案、承接查驗備案、物業服務合同備案等情況的執法;對新修《河南省物業管理條例》新增行政處罰項目做好行政指導工作;對執法中發現的違法行為,嚴格依法處理到位,切實維護法律權威。

五、職責分工

(一)各辦事處對轄區內的物業管理工作負主體責任。(依據《河南省物業管理條例》第七、二十五、五十三、七十四條)

轄區內的物業管理企業應當具備以下條件:

1.建設工程竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經城鄉建設主管部門備案;

2.供水、排水、供電、供氣、信息通信、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝經強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具;

3.教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

4.道路、車位、綠地、停車棚、物業管理用房等配套設施按照規劃設計要求建成;

5.電梯、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

6.分期建設的,已建成區域與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

7.物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

8.法律、法規規定的其他條件。

各辦事處組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會),選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。

社區居民委員會協助辦事處做好物業管理的相關工作。

業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,由辦事處責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由辦事處負責召集。

實施自行管理的小區,應當主動接受辦事處、社區居民委員會的指導監督,無物業管理的老舊小區依托社區居民委員會實行自行管理。

辦事處應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由辦事處召集,物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

(二)住房和城鄉建設局職責。(依據《河南省物業管理條例》第六、四十六、七十三條)

負責對物業服務質量進行監督管理;對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;對物業招投標活動進行監督管理;對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;處理物業管理中的投訴;負責相關物業備案手續;建立健全物業管理電子信息平臺;法律、法規規定的其他職責;負責建設工程竣工驗收備案,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修活動。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(三)國土資源局職責。(依據《河南省物業管理條例》第十二、四十二、六十五、六十七、七十、七十三條)

負責專項維修資金的征收與監管工作;對建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,應當按照劃定的物業管理區域,通過招投標方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,提供前期物業服務。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(四)城市管理局職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十一條)

負責供水、供氣、供熱管道等設施設備的維修、養護和更新。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(五)城鄉規劃規劃管理辦公室職責。(依據《河南省物業管理條例》第十二、六十、六十一、七十三條)

負責物業管理用房、老舊小區加裝電梯等規劃,負責對違法建筑的認定;負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為;負責將規劃用于停放汽車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以注明,同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(六)工商行政管理局部門職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責監督檢查無照經營活動。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(七)發展與改革委員會職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責監督檢查價格公示、違規收費活動。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(八)公安局職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等活動。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(九)質量技術監督局職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責電梯等特種設備安全和計量監管。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(十)財政局、審計局職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(十一)環境保護局職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責監督檢查污染環境行為。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(十二)人民防空辦公室職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十三條)

負責對人防工程維護管理的監督檢查。

負責處理本單位職責范圍內的物業管理投訴。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

(十三)市供電、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位職責。(依據《河南省物業管理條例》第七十一條)

負責受理電纜管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞的投訴和訴求,并及時維修、養護、更新。

履行法律法規和規章規定的其他職責。

六、保障措施

(一)加強領導,健全機構。成立項城市物業管理工作領導小組,領導小組下設辦公室,辦公室設在市住房和城鄉建設局。負責落實領導小組安排的日常工作,組織召開有關工作會議,指導物業管理法律法規的宣傳,對各小區物業管理工作開展情況進行督促、檢查。研究解決社區物業管理中存在的矛盾和問題。建立微信群議事通報制度,及時將工作動態在群內發布。各辦事處、相關職能部門要指定一名工作聯絡員,負責與領導小組的日常聯系及工作落實。

(二)明確分工,履職盡責。各辦事處對轄區內物業管理工作具體負責,是社區物業管理的責任主體。市發改、住建、規劃、公安、環保、城管、工商、人防、質監等有關部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話,安排專人負責,要認真履行職責,依法處理物業管理區域內的違法行為,及時協調處理物業有關問題。

(三)加強督導,嚴格問責。市督查局籌備組和物業管理工作領導小組辦公室建立考核機制定期或不定期對辦事處社區物業管理工作和各主管部門工作責任進行督導,對思想不重視、工作開展滯后、轄區小區問題頻出、對業主反映的熱點難點問題各職能部門推諉扯皮的單位和個人,予以通報批評,或對有關當事人依據《河南省物業管理條例》第八十九、九十條實施問責、追責;對物業服務企業違規經營,造成社會不良影響的,對照條件標準記入企業“黑名單”或清出項城物業服務市場;對惡意拖欠或拒繳物業服務費的業主,經有關部門核實認定,將其列入個人誠信“黑名單”。通過嚴格督導、問責促進我市物業服務行業水平有效提升。

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附件:項城市物業管理工作領導小組成員名單

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項城市物業管理工作領導小組成員名單

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??長:夏新明(市委常委、市政府黨組成員)

副組長:李金方(市政府辦公室副主任)

張國強(市特色商業區管委會書記、住建局負責人)

李留偉(市特色商業區管委會主任)

??員:段連亮(市督查局籌備組負責人)

??艷(市委宣傳部副部長、電視臺臺長)

??碧(市信訪局局長)

劉海良(市發改委主任)

??勇(市規劃辦主任)

韓衛東(市財政局局長)

曹本良(市衛計委主任)

??樺(豫廣網絡項城分公司總經理)

??敏(市審計局局長)

栗金鐘(市國土局局長)

??強(市環保局局長)

李德華(市城管局局長)

孟俊生(市安監局局長)

??磊(市人防辦主任)

韓新玲(市質監局局長)

田孝章(市工商局局長)

楊和平(市公安局黨委委員)

趙龍峰(市公安局消防大隊指導員)

王國俊(光武辦事處主任)

魏鴻飛(水寨辦事處主任)

戚云峰(花園辦事處主任)

張麗榮(東方辦事處主任)

??博(千佛閣辦事處主任)

涂曉東(蓮花辦事處主任)

王子挺(國網項城市供電公司總經理)

袁文明(中國聯通項城市分公司總經理)

吳景志(中國移動項城市分公司總經理)

張義堂(中國電信項城市分公司總經理)

領導小組下設辦公室,辦公地點設在市住房和城鄉建設局,張國強同志兼任辦公室主任。

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